ظهر مصطلح "الرهن العقاري" في اليونان ثلاثة قرون قبل الميلاد. وهذا يعني أن المدين مسؤول أمام الدائن بأرضه الخاصة. في القانون المحلي ، ظهر هذا المفهوم في أوائل التسعينيات من القرن الماضي. في روسيا الحديثة ، ينظم قانون "الرهون العقارية (تعهدات العقارات)" العلاقات الناشئة فيما يتعلق بالرهن العقاري "بصيغته المعدلة في 25 تشرين الثاني (نوفمبر) 2017.
الرهن العقاري بكلمات بسيطة
اسم آخر للرهون العقارية هو الضمانات العقارية. هذا هو اسم الطريقة التي يتم بها تأمين الالتزامات ، عندما يمنح المدين الدائن ميزة في تلبية مطالباته من قيمة الرهن ، والتي تصبح العقار. في نظام هذه العلاقات ، يقوم المدين بدور المرتهن والدائن بصفته المرتهن.
في الحالة الأكثر عمومية ، يمكن أن يكون الرهن العقاري بمثابة ضمان لأنواع مختلفة من الالتزامات النقدية. في الوقت نفسه ، من المفترض أن الالتزامات قد تكون موجودة بالفعل في وقت إبرام اتفاقية الرهن العقاري ، وقد تنشأ في المستقبل. تطور الرهن العقاري حاليًا في مجال تقديم القروض والائتمانات للمواطنين.
يمكن أن ينشأ الرهن العقاري بموجب القانون وبموجب اتفاقية الرهن العقاري. بموجب القانون ، ينشأ الرهن عندما تتم صفقة بيع وشراء العقارات دون أن يدفع المشتري ثمنها بالكامل. في هذه الحالة ، يقوم البائع بدور المرتهن ، ويقوم المشتري بدور المرتهن. الرهن العقاري بموجب عقد ينطوي على معاملة مكتوبة بين طرفين أو حتى أكثر. بموجب هذه الاتفاقية ، يصبح المالك أو الشخص الذي يقوم قانونيًا بالإدارة الاقتصادية للعنصر هو الراهن.
الأحكام الأساسية لقانون الرهون العقارية
ينص قانون الرهون العقارية على أن الأطراف الذين يدخلون في علاقة قانونية يبرمون اتفاقًا مناسبًا مع بعضهم البعض. وفقًا لشروط هذه الوثيقة ، يحق لأحد الأطراف (الملتزم بالالتزام) تلبية مطالباته المالية. مصدرها هو تكلفة موضوع التعهد. يتم توقيع العقد فيما يتعلق بالعقار المملوك والمستخدم من قبل المدين.
تؤدي الاتفاقية المذكورة أعلاه إلى نشوء علاقة قانونية بشأن الرهن العقاري يتم تطبيق مبادئ الضمانات عليها. نظرًا لأن معدل دوران المؤسسات والشقق والهياكل وقطع الأراضي مسموح به بموجب القانون ، فمن الممكن التعهد فيما يتعلق بهذه الأشياء.
من الممكن إنشاء رهن عقاري لضمان الوفاء بشروط اتفاقية القرض أو اتفاقية القرض. يمكن أن ينشأ الالتزام من وقائع الشراء والبيع أو التعاقد أو الإيجار أو التلف.
يقدم قانون الرهن العقاري (الرهن) الحاجة إلى المحاسبة لكل من المدين والدائن ، إذا كانا كيانات قانونية.
يجب أن يضمن موضوع الاتفاقية سداد الدين الرئيسي إما بالكامل أو في الجزء الذي يحدده اتفاق الأطراف. من خلال إبرام صفقة ، يمكن للأطراف في الاتفاقية وضع شرط لدفع الفائدة. ينص القانون على إمكانية دفع المطالبات على شكل مبلغ مقطوع ؛ لا يمكن أن تتجاوز الالتزامات المنصوص عليها في العقد.
ينص القانون على مدفوعات أخرى تشمل:
- تعويض عن الضرر
- ضربة جزاء؛
- غرامة مالية في حالة مخالفة شروط العقد ؛
- سداد التكاليف القانونية ؛
- تعويض تكاليف تنفيذ الكائن.
يحدث أن يضطر الدائن ، الذي يرغب في الحفاظ على سلامة الممتلكات ، إلى إنفاق الأموال على صيانته وحمايته الكاملين. في هذه الحالة ، يحق له استرداد التكاليف المستحقة للعقار المرهون.
يتم تحديد فئات الأشياء التي يمكن أن تصبح موضوع اتفاق بموجب قانون الرهون العقارية.وفقًا للقانون المدني ، يمكن رهن الممتلكات المسجلة وفقًا للإجراءات المعمول بها بموجب اتفاقية الرهن العقاري.
موضوع اتفاقية الرهن العقاري
قد يكون موضوع اتفاقية الرهن العقاري:
- قطع ارض؛
- المباني والهياكل والمؤسسات وغيرها من كائنات البناء الرأسمالية ؛
- المباني السكنية والشقق وأجزائها ، وهي غرف معزولة ؛
- المرائب والبيوت الصيفية ومنازل الحدائق والمباني الاستهلاكية الأخرى ؛
- الطائرات والسفن والأجسام الفضائية.
في بعض الحالات ، يتيح قانون الرهن العقاري اعتبار المباني السكنية المرتبطة مباشرة بتخصيص الأرض موضوع العقد. إذا لم يكن هناك تسجيل للأراضي ، التي لم يتم تقسيم ملكية الدولة لها ، فلا يمكن أن يكون هذا عقبة أمام تكوين العلاقات القانونية للرهن العقاري.
وفقًا للقانون المدني وقانون الرهون العقارية ، فإن الشيء الذي هو موضوع العقد ، وكذلك ملحقاته ، هو كل واحد. لذلك ، تصبح الملحقات جزءًا من الرهن العام ، ما لم يثبت خلاف ذلك باتفاق الطرفين. الشيء الذي لا يمكن تقسيمه دون تغيير غرضه الرئيسي لا يمكن أن يكون موضوعًا مستقلاً للصفقة.
يشترط على القائم بالرهن أن يكون العقار موضوع العقد في ملكيته أو على الأقل في الولاية القضائية الاقتصادية. إذا تم سحب الكائن من التداول أو كان من الممكن فرض مطالبة عليه ، فلا يُسمح بضمان المطالبات بهذه الممتلكات. نفس النقطة تنطبق على الممتلكات التي لا يمكن أن تتم الخصخصة فيما يتعلق بها.
وفقًا لقانون الرهون العقارية ، قد يكون موضوع الاتفاقية هو الحق في الإيجار ، إذا كان هناك موافقة من المؤجر أو الشخص الذي يستخدم الكائن بموجب حق الإدارة الاقتصادية.
يمكن إنشاء رهن عقاري على الممتلكات المشتركة في الملكية وقت إبرام الاتفاقية إذا كانت هناك موافقة على ذلك من جانب جميع المالكين القانونيين. يجب أن تكون هذه الموافقة خطية. في حالة الملكية المشتركة ، يحق للشخص رهن الممتلكات العائدة له دون طلب موافقة المالكين الآخرين.
محتويات اتفاقية الرهن العقاري
يجب أن تشير اتفاقية التعهد إلى:
- موضوع اتفاقية الرهن العقاري ؛
- تقييم مثل هذا الموضوع ؛
- جوهر الاتفاقية.
- مقدار أداء الالتزام ومدته.
يتم إبرام اتفاقية الرهن العقاري وفقًا للقواعد والمبادئ العامة للقانون المدني. يجب أن يحتوي المستند على معلومات حول موضوع الاتفاقية وتقييمها ونقاط مهمة أخرى في الوفاء بالالتزامات. يجوز للأطراف تضمين شروط محددة في الوثيقة تنص على إمكانية فرض الرهن على الممتلكات. يُسمح بإصدار هذه المعلومات في شكل اتفاقية منفصلة.
تحتوي اتفاقية الرهن العقاري على اسم الكائن والمكان الذي يوجد فيه. يجب أن يكون الوصف المقدم في المستند كافيًا لتعريف الكائن. الحق ، الذي على أساسه ينتمي الكائن إلى المُقرض ، موضح أيضًا في المستند. إذا كان الموضوع عقد إيجار ، فيجب الإشارة إلى مدته.
يتم تحديد تقييم موضوع العقد من خلال الاتفاقية المبرمة من قبل أطرافها ويتم تقديمها من الناحية النقدية. يتم تقييم كائن البناء قيد التنفيذ بقيمته السوقية.
بعض ميزات الرهن العقاري
والالتزام الذي يضمنه الرهن العقاري مبين في العقد مع أساس حدوثه والفترة التي أنشئ من أجلها. قد تنص الاتفاقية على أن مبلغ الالتزامات النقدية سيتم تحديده لاحقًا ؛ في هذه الحالة ، من الضروري تحديد شروط تحديد مقدار الالتزامات.
إذا كان من الممكن ، باتفاق الطرفين ، تنفيذ المطالبات جزئيًا ، يجب إدخال شروط وتواتر المدفوعات في العقد.إذا لم يتم تحديد مبلغ محدد لمبلغ المدفوعات ، فمن الضروري تحديد شروط تحديدها.
الرهن العقاري يخضع لتسجيل الدولة إلزامية. يصبح ساري المفعول فقط من اللحظة التي يتم فيها إدخال في سجل الدولة ذي الصلة. في المقتطف من السجل ، ينعكس القيد على رهن العقار في شكل التزامات على حقوق المالك في هذا العقار أو ذاك.
حالة خاصة من الرهن العقاري هي رهن شقة. انتشر هذا الشكل من التعهدات بعد بدء البرامج الحكومية الهادفة إلى دعم أولئك المواطنين الذين يشترون المساكن. بموجب اتفاقية الرهن العقاري من هذا النوع ، يتعهد القائم بالرهن بالشقة من أجل ضمان الالتزامات المالية التي يتحملها. يتم توقيع اتفاقية الرهن العقاري للشقة من قبل المقرض ومالك الشقة. يتم تسجيل العقد خلال مدة لا تتجاوز خمسة أيام عمل.
التأمين عند إبرام اتفاقية الرهن العقاري
يهتم الدائن بشكل حيوي بحقيقة أن الممتلكات التي حصل عليها كتعهد كانت آمنة حتى يفي المدين بالتزاماته المالية بالكامل. لذلك ، ينص القانون على تأمين موضوع الرهن العقاري ضد المخاطر المحتملة للتلف أو الخسارة. هذا التأمين إلزامي. غالبًا ما تنشئ البنوك شركات التأمين الخاصة بها ، والتي تؤمن أهداف اتفاقية الرهن العقاري. تقدم هذه الهياكل أحيانًا أنواعًا إضافية من الخدمات للمقترضين ، مما يؤدي بشكل موضوعي إلى زيادة التكاليف الإجمالية وزيادة تكلفة خدمة القرض.
