يخضع بيع الممتلكات غير المنقولة المرهونة للأحكام القانونية المنصوص عليها في القانون الاتحادي رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)". تنص النسخة الجديدة من هذا القانون التشريعي على عدد من الإضافات والتغييرات التي دخلت حيز التنفيذ في 01.01.2019.
المفاهيم العامة للمزاد العلني
من أجل فهم تفاصيل إجراء المزادات العامة لبيع العقارات في إطار القواعد القانونية الجديدة نسبيًا للتشريع الروسي ، من الضروري فهم بعض المفاهيم.
مكان تنظيم المزاد العلني. يرتبط مباشرة بالشيء العقاري المراد بيعه.
مصطلح النشر. في غضون عشرة أيام من تاريخ المزاد ، يتم نشر إشعار يشير إلى معلومات حول عقد هذا الحدث (موضوع ، مكان وتاريخ المزاد ، تكلفة الأصول المادية).
إشعار المزاد العلني. على الموقع الرسمي لـ FSSP ، مع الإخطار المتزامن للأقسام الإقليمية لهذه الخدمة ، يتم نشر معلومات حول المزاد المخطط له. يجب على المشاركين دفع وديعة ثابتة ، والتي عادة ما تكون 5 ٪ من القيمة الأولية للأصول المادية. علاوة على ذلك ، يتم رد الوديعة بالكامل في حالة إعلان عدم صلاحية المزاد. وبشرط أن يرفض الشخص الذي فاز بالمزاد دفع ثمن بنود المزاد ، فلن يتم إرجاع هذه الوديعة إليه.
اتفافية. تحتوي الاتفاقية المبرمة بين منظم المزاد والجهة التي فازت بالمزاد على معلومات حول الصفقة التي تم إدخالها في USRR.
مشاركون. عدد الموضوعات المقبولة في المزاد محدود. كقاعدة عامة ، يُسمح فقط للأشخاص الذين لديهم الحق في استخدام هذه الأشياء (الأقارب والأصدقاء والمعارف من المرتهن) ، وكذلك المرتهن ، في المزاد.
تسجيل الصفقة. يتم التعرف على الكيان باعتباره مقدم العطاء الفائز على أساس أعلى سعر عرض. بعد المزاد ، يتم إبرام عقد البيع. يجب أن يتم الدفع مقابل ذلك في غضون خمسة أيام لحساب منظم الحدث. علاوة على ذلك ، يتم تضمين الضمانات المودعة مسبقًا بالكامل في تكلفة المعاملة.
الاعتراف بالمزاد باطل. يعتبر المزاد العلني ملغى إذا كان عدد المشتركين فيه أقل من اثنين ، وكذلك في حالة عدم سداد الكيان الفائز. بعد التأكد من فشل المزاد ، قد يصبح مالك موضوع المزاد مرتهنًا ، أو يجوز تعيين المزاد مرة أخرى. في الحالة الأخيرة ، يجب أن يتم تعيين وقت حيازتهم في موعد لا يتجاوز شهر واحد ، ويجب تخفيض التكلفة الأولية للأصول المادية بنسبة 15 ٪.
بالإضافة إلى ذلك ، يجوز إلغاء المزاد العلني إذا أبرم طرفا العلاقة القانونية المتنازع عليها اتفاقية سلام. إذا أصبح ذلك ممكنًا بعد نشر تاريخ المزاد ، يكون المدين ملزمًا بدفع جميع التكاليف التي تكبدها منظم المزاد.
سحب القيم المادية. الشكل الأكثر شيوعًا لإنفاذ قرار المحكمة في إطار إجراءات الإنفاذ هو مصادرة الممتلكات. في الوقت نفسه ، بعد خمسة أيام من فرض الحجز ، يتم تنفيذ الاستيلاء المباشر على الأصول المادية (جزئيًا أو كليًا) ، والذي يتم تنفيذه بواسطة أحد موظفي FSSP.
تنفيذ الأشياء. إن خصوصية بيع الممتلكات المحجوزة مماثلة للقواعد المنصوص عليها في الرهن. ومع ذلك ، يتم التعامل مع هذا الإجراء حصريًا من قبل وكالة حكومية معتمدة.
الاعتراف بالموضوع على أنه معسر. في حالة إفلاس الكيانات القانونية والأفراد ، تتم مزادات بيع الممتلكات المرهونة في مرحلة إجراءات الإدارة الخارجية والإفلاس.
الابتكارات التنظيمية.حاليًا ، يتم تحديد مالك العقار فقط من خلال السعر على أساس المزاد وهو معفى تمامًا من أي قيود مفروضة على الدائنين. في السابق ، كان هذا الجانب (شروط استخدام المالك الجديد للممتلكات) ينظمه القانون الاتحادي رقم 127 ، الذي ركز على حقوق الدائنين.
أنواع التداولات. في هذا السياق ، هناك أحداث مفتوحة ومغلقة. في الحالة الأولى ، تعني المناقصة العامة مشاركة أي كيانات. في الإصدار الأخير ، يركز الحدث الخاص بإدراك القيم المادية حصريًا على المشاركين المدعوين. ينطبق هذا أيضًا على طريقة تقديم عروض الأسعار. لذا ، فإن النموذج المفتوح (شفهيًا) أو المغلق (المغلف المختوم) يحدد حالة الحدث. يمكن أيضًا عقد المزادات في شكل مختلط ، على سبيل المثال ، عندما يشير حدث مغلق من حيث المشاركين فيه إلى شكل مفتوح من عروض الأسعار.
إشعار المزاد العلني
نص الإشعار هو الأساس الأساسي لإجراء المزادات العامة. لذلك ، يجب إعداد هذه الوثيقة بما يتفق بدقة مع المتطلبات الموضوعية. غالبًا ما يكون إشعار المزاد مساويًا للعرض العام. من المهم أن نفهم أن تحريف المعلومات في نص الإشعار ، والذي أثر على نتيجة المزاد ، قد يؤدي إلى إلغاء نتائجه أو إبطالها.
يجب أن يعكس الإشعار المعلومات التالية:
- شروط الصفقة (موضوع المزاد وقيمته ورهنه) ؛
- معلومات عن صاحب حقوق التأليف والنشر أو مالكها ؛
- بيانات عن إجراءات عقد المزاد (مكان ووقت وشكل عقد المزاد ، من هو المنظم ، إجراءات تسجيل المشاركة وتحديد الفائز).
يمكن الاستشهاد بالفروق الدقيقة التالية كسوابق نموذجية للممارسة القضائية الموضوعية في بلدنا:
- المعايير الضمنية لتقييم الطلبات ؛
- سعر الوديعة مرتفع بشكل غير معقول ؛
- تشويه معالم الشيء الذي أثر على فكرته ؛
- وصف غير كامل لأعباء الكائن ؛
- معلومات غير كاملة حول خصائص الكائن ؛
- انتهاك الفرصة اللازمة للتعرف على الوثائق التي نشأ عنها الحق الممارس.
يتم نشر إشعار المزاد وفقًا للحد الأدنى المطلوب ، والذي يتضمن الموقع الإلكتروني لدائرة خدمة Bailiff ، والموقع الفيدرالي لـ FSSP ووسائل الإعلام الرسمية للسلطات المحلية. حاليًا ، طورت ممارسة التحكيم لهذه المنشورات المعايير اللازمة لتقييمها ، والتي تأخذ في الاعتبار الوجود الإلزامي للنص المطبوع (باستثناء استخدام البث الإذاعي والتلفزيوني فقط) والجمهور المستهدف والخصائص الإقليمية والتوافر الكامل للمعلومات.
ترتيب السلوك
تتضمن القواعد العامة لإجراء التجارة العامة الميزات التالية.
تقام هذه المزادات في شكل مزاد يتم فيه بيع ممتلكات المدين بأعلى سعر.
يجب نشر إشعار المزاد في موعد لا يتجاوز 30 يومًا قبل المزاد. يجب أن يحتوي على معلومات كاملة حول الموضوع والمكان والوقت والإجراء (تسجيل المشاركة) وشكل المزاد ، بالإضافة إلى السعر الأولي وتحديد الفائز.
للمشاركة في المزاد العلني ، يجب على المتقدمين دفع وديعة مناسبة. يشار إلى حجمها وإجراءات الدخول في الإشعار. يتم رد الوديعة في حالة إلغاء المزاد وكذلك إذا كان الموضوع مشاركاً فيه ولم يكن هو الفائز. يقوم الشخص الفائز بالمزاد بالدفع وفقاً لعقد البيع مع مراعاة الوديعة.
يحق للمنظم إلغاءها في موعد لا يتجاوز ثلاثة أيام قبل إجراء المزاد العلني.
يستثني مفهوم "الأشخاص الذين شاركوا في المزاد ولكن لم يفوزوا به" المشاركين الذين لم يحضروا الحدث وأولئك الذين لم يقدموا أي إعفاءات للسعر الأصلي للممتلكات.
في يوم المزاد ، يتم توقيع البروتوكول المناسب بين الفائز والمنظم ، الذي يتمتع بالقوة القانونية للاتفاقية.
سيتم تقديم العطاءات فقط في حالة مشاركة كيانين على الأقل فيها. والفائز هو المشارك صاحب أعلى عرض.
إذا رفض المشارك الفائز بالمزاد التوقيع على المحضر يخسر الوديعة. والمنظم الذي تجنب التوقيع على البروتوكول ، يعيد إلى الفائز الوديعة بمبلغ مضاعف ويسدد له جميع تكاليف المشاركة في المزاد التي تتجاوز مبلغ الوديعة.
الاعتراف بالمزاد باطل
يُعلن بطلان المزاد في الحالات الآتية:
- أقل من اثنين من المشاركين تقدموا للمشاركة في المزاد ؛
- كان الحضور في المزاد أقل من مشاركين ؛
- لم يخصص أحد للسعر الأصلي للأصول المادية ؛
- لم يقم الفائز بالمزاد بدفع التكلفة الكاملة لعنصر المزاد لحساب المنظم خلال خمسة أيام.
نظرًا لعدم تحقيق الغرض من المزاد في هذه الحالة ، يتم تعيين العطاءات المتكررة. يتم تحديد موعد جديد لعقد المزادات العلنية بعد إعلان بطلان المزاد خلال فترة تتراوح من 10 إلى 30 يومًا.
في جميع الأحوال ، باستثناء حقيقة أن الفائز بالمزاد لا يدفع كامل قيمة العقار ، يتم إجراء المزاد الثانوي بتخفيض التكلفة الأصلية بنسبة 15٪. جميع القواعد الأخرى لإجراء التداول الثانوي متوافقة مع إجراءات إجراء المزاد الأولي. من المهم أن نفهم أنه بناءً على دعوى الشخص المعني ، قد تعتبر المحكمة أن المزاد غير صالح إذا تم انتهاك الإجراء الخاص بسلوكه.
اللوائح المنظمة لإجراء المزادات العلنية لمختلف الممتلكات هي كما يلي:
- رهن العقارات - فن. 56-58 FZ "بشأن الرهون العقارية (تعهدات العقارات)" ؛
- رهن الممتلكات الأخرى. 350 من القانون المدني للاتحاد الروسي ؛
- بيع الاوراق المالية - فن. 89 (الجزء 4) من القانون الاتحادي "بشأن إجراءات الإنفاذ".
